Stopa kapitalizacji to kolejny termin określający stopę zwrotu, jakiej oczekuje się z inwestycji w nieruchomości komercyjne, termin ten jest po prostu stosunkiem stopy zwrotu do faktycznej inwestycji dokonanej w projekt nieruchomości komercyjnej.
Co to jest stopa kapitalizacji?
Jest to stosunek dochodu operacyjnego netto do wartości rynkowej aktywa i jest powszechnie stosowany w branży nieruchomości.
- Stopa kapitalizacji jest często stosowana w branży nieruchomości komercyjnych. Może być używany do porównywania zwrotów z potencjalnych nieruchomości do nabycia.
- Jedna nieruchomość zarabiająca wyższą stawkę byłaby uważana za lepszą inwestycję niż inna, biorąc pod uwagę, że inne warunki są podobne do lokalizacji budynków itp. Pozwala to na szybkie porównanie potencjału zarobkowego nieruchomości inwestycyjnych i może pomóc w wyborze najlepsza okazja inwestycyjna.
- Może to stanowić pewnego rodzaju wskazówkę dotyczącą trendu cen nieruchomości. Kurczenie się stawek może oznaczać, że wartość nieruchomości rośnie, a tym samym rozgrzewa się cały rynek nieruchomości.
Formuła stopy kapitalizacji
Poniżej znajduje się wzór użyty do obliczenia
- Dochodem operacyjnym netto z wynajmowanej nieruchomości jest jej czynsz pomniejszony o wydatki poniesione na jej utrzymanie.
- Można to również traktować jako zwrot z inwestycji, jaki inwestor uzyska corocznie przy zakupie nieruchomości.
Przykłady stopy kapitalizacji
Przykład 1
Załóżmy, że budynek biurowy, który daje dochód operacyjny netto w wysokości 10 000 000 USD, jest wyceniany na 75 000 000 USD. Korzystając z powyższego wzoru na stopę kapitalizacji, możemy obliczyć stopę kapitalizacji budynku:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Tak więc, jeśli budynek zostanie sprzedany za 75 mln USD, można również powiedzieć, że budynek został sprzedany po stopie kapitalizacji 13,33%.
Przykład 2
Załóżmy, że co miesiąc wynajmowana nieruchomość zarabia 1000 USD brutto. Właściciel jest zobowiązany do zapłaty rocznie 700 USD za zarządzanie nieruchomością i utrzymanie, 500 USD na podatek od nieruchomości, 250 USD na ubezpieczenie. Kupił nieruchomość za 80 000 dolarów.
W tym przypadku mamy dochód brutto i wydatki poniesione przez właściciela. W ten sposób obliczymy dochód operacyjny netto na nieruchomości:
- NOI = dochód brutto - zarządzanie nieruchomościami - podatki od nieruchomości - ubezpieczenie
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 $
- Teraz obliczenie stopy kapitalizacji = NOI / cena nieruchomości = 10550 USD / 80000 USD = 13,18%
Czy wysoki współczynnik kapitalizacji jest zawsze lepszy?
- Stopy kapitalizacji mogą być dobrym szacunkiem do porównania różnych nieruchomości inwestycyjnych. Ale wyższa stopa zwykle nie oznacza lepszej okazji inwestycyjnej. Stopy kapitalizacji są ważne, ale inwestor musi również przyjrzeć się innym parametrom.
- Można to uznać za miarę ryzyka inwestycji. Zwykle niski kurs oznacza niskie ryzyko, a wyższy oznacza większe ryzyko.
Wady stopy kapitalizacji
- Można go stosować tylko wtedy, gdy dochód operacyjny netto jest stały lub nie podlega dużym wahaniom. Przy zastosowaniu tej stopy kapitalizacji wycena byłaby nieco podobna do wyceny metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Jeśli jednak przepływy pieniężne są złożone i nieregularne z dużą zmiennością, należy zastosować metodę pełnego zdyskontowanych przepływów pieniężnych, aby uzyskać wiarygodną i rzetelną wycenę.
- Stopa Kapitalizacji może uwzględniać różne czynniki, ale nie odzwierciedla przyszłego ryzyka. Zakłada trwały dochód z nieruchomości, ale nie można zagwarantować takiego założenia. Czynsz może wzrosnąć lub stracić na wartości. Wartość nieruchomości może ulec zmianie z powodu okoliczności zewnętrznych, nad którymi inwestor nie ma kontroli. Mogą pojawić się wydatki, takie jak wydatki na utrzymanie. W związku z tym stopa kapitalizacji nie dostarcza żadnych wskazówek ani prognoz dotyczących przyszłego ryzyka.
Wniosek
Wskaźnik kapitalizacji to wskaźnik porównawczy, który jest najbardziej przydatny do porównywania podobnych nieruchomości, tj. Nieruchomości w podobnej lokalizacji, podobnej klasie aktywów i podobnym wieku. Wskaźnik ten jest nadal szeroko stosowany do wyceny nieruchomości komercyjnych i obejmujących wiele aktywów. Inwestorzy nieruchomości używają go jako narzędzia do wyceny swoich inwestycji i podejmowania świadomych decyzji. Inwestor nie powinien jednak brać pod uwagę stóp kapitalizacji jako miernika, do którego należy przejść, ale również brać pod uwagę różne inne czynniki, które mogą wpływać na wartość aktywów. Jest to ważna miara, ale nie wyczerpująca.
