Obłożenie

Co to jest obłożenie?

Stopień obłożenia definiuje się jako stosunek wynajmowanych lokali do całkowitej liczby dostępnych lokali w budynku, wieży, lokalu mieszkalnym, państwie lub mieście. Jest to jedna z krytycznych i ważnych koncepcji dla tych inwestorów, którzy są dość zainteresowani transakcjami na rynku nieruchomości.

Zwykle gracz na rynku nieruchomości kupuje kilka jednostek mieszkalnych i utrzymuje na nich portfel. Ich głównym celem jest uzyskanie przychodów z wynajmu takich lokali. Dlatego w przypadku takich inwestorów starają się ocenić wyniki portfela nieruchomości poprzez określenie obłożenia.

Stopień obłożenia jest odwrotnie proporcjonalny do wskaźnika pustostanów. Współczynnik pustostanów jest wyrażony jako stosunek wolnych lokali do całkowitej dostępnej powierzchni. Można go podzielić na fizyczne i ekonomiczne.

Formuła wskaźnika obłożenia

Matematycznie na poziomie fizycznym wyraża się następująco: -

Współczynnik obłożenia = całkowita liczba wynajętych jednostek / całkowita dostępna powierzchnia lub jednostki

Ekonomiczny współczynnik obłożenia jest miernikiem analizującym pod kątem potencjalnego czynszu brutto pobieranego przez właściciela. Matematycznie można to wyrazić następująco:

Ekonomiczny współczynnik obłożenia = całkowity pobrany czynsz brutto / całkowity czynsz potencjalny brutto.

Wyjaśnienie

Wzór na obliczenie współczynnika obłożenia fizycznego można obliczyć, wykonując następujące kroki:

• Krok 1: Najpierw określ liczbę jednostek, które mogą być zajęte.
• Krok 2: Następnie określ liczbę zajętych jednostek.
• Krok 3: Następnie podziel liczbę zajętych jednostek przez całkowitą liczbę dostępnych jednostek.

Wzór na ekonomiczny współczynnik obłożenia można obliczyć, wykonując następujące kroki: -

• Krok 1: Wstępnie określ wysokość czynszu zapewnianego przez każdy lokal.
• Krok 2: Następnie określ sumę całkowitego czynszu, który można uzyskać z portfela.
• Krok 3: Następnie określ czynsz, który jest faktycznie pobierany od zajmowanych lokali i zsumuj go.
• Krok 4: Następnie podziel uzyskany dochód z najmu brutto na potencjalny czynsz brutto, który można uzyskać z lokalu ekonomicznego lub mieszkalnego.

Przykłady formuły wskaźnika zajętości (z szablonem Excel)

Możesz pobrać ten szablon formuły wskaźnika obłożenia w formacie Excel tutaj - wzór wzoru wskaźnika obłożenia w programie Excel

Przykład 1

Weźmy przykład nieruchomości komercyjnej. Nieruchomość komercyjna składa się z 200 lokali. Liczba zajętych jednostek wynosi 140 jednostek. Pomóż inwestorowi określić fizyczny poziom obłożenia.

Rozwiązanie

• = 140/200

W związku z tym fizyczne obłożenie nieruchomości komercyjnych wynosi 70%.

Przykład nr 2

Weźmy przykład inwestora w nieruchomości, który posiada 20 lokali mieszkalnych. Inwestor może uzyskać 80 000 USD z całego portfela, podczas gdy na zajmowanych jednostkach zarobi 55 000 USD. Liczba zajętych jednostek wynosi 15 jednostek. Pomóż inwestorowi określić fizyczny i ekonomiczny współczynnik obłożenia.

Rozwiązanie

• = 15/20

W związku z tym fizyczny wskaźnik obłożenia portfela wynosi 75%.

Obliczenie współczynnika obłożenia ekonomicznego można wykonać w następujący sposób,

• = 55000 USD / 80000 USD

Trafność i wykorzystanie wzoru wskaźnika zajętości

Wysoki wskaźnik obłożenia zwykle oznacza, że ​​nieruchomości są w pełni wykorzystywane w celu uzyskania maksymalnego dochodu z wynajmu. Powodem jest to, że daje jasne wskazanie, ile oczekiwanych przepływów pieniężnych inwestor w nieruchomości może zarobić na swoim portfelu. Co więcej, dobrze utrzymany portfel nieruchomości może generować dobry strumień dochodów i może być postrzegany jako ukryta żyła złota lub prawdziwy producent pieniędzy.

Krótko mówiąc, można wywnioskować, że stopa ta pomaga w przewidywaniu stałego strumienia dochodów. Inwestor może być zainteresowany inwestycją w centrum handlowe lub średnie centra handlowe, jeśli będzie kontynuował inwestycję, może uzyskać stały strumień dochodów. Jeśli inwestor będzie musiał zmierzyć się z sytuacją niskiego obłożenia, wówczas musi postawić ostro i zlokalizować więcej najemców, którzy będą mogli zająć takie wolne lokale.

Inwestor o niskim obłożeniu musi to szybko osiągnąć, aby nie musiał ponosić kosztów utrzymania pustych lokali i był w stanie przełamać swoje inwestycje, a także odliczyć od nich podatki od nieruchomości. strumienie dochodu. Dodatkowo, ponieważ te miejsca są puste, inwestor traci możliwość uzyskania maksymalnego dochodu.

Inwestor, którego nęka problem przedłużających się niskich obłożeń, sugeruje, że lokale nie są dobrze utrzymane lub mogą być zlokalizowane w niepożądanej lokalizacji lub mogą być wniesione ze złych materiałów budowlanych. Poza nieruchomościami komercyjnymi obłożenie znajduje szerokie zastosowanie w szpitalach, hotelach, domach seniora i call center. W centrach obsługi telefonicznej zwykle lider zespołu ocenia, ile czasu pracownik spędza na rozmowie telefonicznej zgodnie z przydzielonymi godzinami.