Co to jest stosunek kredytu do wartości?

Wskaźnik kredytu do wartości jest stosunkiem kwoty kredytu do całkowitej wartości danego aktywa i jest najczęściej stosowany przez banki lub pożyczkodawców do określenia kwoty kredytu już udzielonego na danym aktywie lub marży, która ma być utrzymywane przed emisją pieniędzy w celu ochrony przed elastycznością wartości.

Weźmy prosty przykład. Powiedzmy, że chcesz kupić dom. I chcesz skorzystać z pomocy banku, aby wziąć określoną kwotę kredytu. Czemu? Ponieważ obecnie nie masz tyle gotówki na samodzielny zakup domu. Więc idziesz do banku, rozumiesz ich LTV i decydujesz się na zakup domu.

Gdybyśmy dodali kilka liczb, łatwo byłoby nam to zrozumieć. Załóżmy, że chcesz kupić dom o wartości 200 000 USD (szacunkowa wartość domu na rynku). Bank powiedział ci, że może dać ci tylko 80% kwoty. A resztę musisz oddać z własnej kieszeni.

Zatem 80% to stosunek kredytu do wartości. W takim przypadku bank wypłaca Ci kredyt hipoteczny w wysokości 160 000 USD i musisz zapłacić 40 000 USD z własnej kieszeni, aby kupić dom.

Formuła

Wzór współczynnika kredytu do wartości = kwota kredytu hipotecznego / oszacowana wartość nieruchomości

Jest to jedno z najważniejszych narzędzi oceny ryzyka w instytucjach finansowych. Przed pożyczeniem pieniędzy pożyczkobiorcom pożyczkodawcy sprawdzają przed zatwierdzeniem hipoteki.

Zwykle wyceniona wartość nieruchomości jest ceną sprzedaży. Mimo to pożyczkodawcy lub banki wyślą swój zespół wyceniający, aby wycenił nieruchomość. A potem decydowali się pożyczyć kwotę (kwotę kredytu hipotecznego).

W Stanach Zjednoczonych w większości przypadków wskaźnik kredytu do wartości (LTV) był niższy niż 80%. Ale LTV może być czymś więcej iw takim przypadku stopy procentowe mogą wzrosnąć.

Jedną rzeczą, którą musimy zrozumieć w przypadku LTV, jest to, że wyższy byłby współczynnik, tym większe byłoby ryzyko. Więc jeśli pożyczkodawca poda wyższe LTV; oznacza to, że wiąże się z większym ryzykiem. I dlatego też stopa procentowa byłaby wyższa.

Pożyczkobiorca również bardzo cierpi z powodu wysokiego LTV, nawet jeśli wydaje się, że pożyczkobiorca czerpie korzyści. Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższy jest koszt kredytu, a im większe jest ryzyko kredytu (bo pożyczkodawca płaci więcej), tym wyższe oprocentowanie. Na przykład, jeśli pożyczkobiorca pożycza pieniądze od banku przy współczynniku pożyczki do wartości wynoszącym 95%, zapłaci co najmniej 1% wyższą stopę procentową niż pożyczkobiorca, który zaciągnął pożyczkę z LTV wynoszącą 75%.

Sprawdź także współczynnik DSCR

Interpretacja

Teraz możesz się zastanawiać, dlaczego LTV jest ważne i jak powinniśmy patrzeć na LTV w zakresie kredytów i pożyczek.

Oto, jak LTV wpływa na pożyczki -

LTV odgrywa znaczącą rolę w zabezpieczaniu kredytu hipotecznego lub pod zastaw domu lub linii kredytowej.
Ma również drastyczny wpływ na pożyczkobiorcę. Początkowo może się wydawać, że pożyczkobiorca cieszy się, ponieważ zmniejsza się jego procent spłaty. Ale jeśli weźmiemy pod uwagę efekt długoterminowy, jest on ogromny, a wyższe LTV zmusza pożyczkobiorcę do płacenia pożyczkodawcy znacznie więcej w okresie.
Powiedzmy teraz, że jako pożyczkobiorca akceptujesz wyższy współczynnik Loan to Ratio. Co się wtedy stanie? Jeśli wskaźnik pierwszego kredytu hipotecznego przekracza 80%, kredytodawcy potrzebują prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI). W takim przypadku pożyczkobiorcy mają taką możliwość. Przede wszystkim mogą porozmawiać z pożyczkodawcami i ustalić 80% stosunek wartości kredytu do wartości, a jeśli to nie wystarczy, pożyczkobiorcy mogą skorzystać z dodatkowego finansowania na pozostałą kwotę.
Teraz musisz pomyśleć, co dałoby Ci więcej korzyści? Jeśli zdecydujesz się na pierwszy kredyt hipoteczny i sięgniesz po 78% wskaźnik kredytu do wartości, prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) zostanie całkowicie wyeliminowane. Ale w takim przypadku należy spłacić drugi zastaw, którego odsetki są dużo większe niż pierwsza hipoteka.
To prowadzi nas do zupełnie innej koncepcji, która polega na rozszerzeniu wskaźnika kredytu do wartości (LTV) i jest połączeniem wskaźnika kredytu do wartości do wskaźnika (CLTV). CLTV pomaga pożyczkobiorcom w utrzymaniu niskiego LTV, dzięki czemu w ogóle nie muszą płacić PMI.

Przykład LTV

Przykład 1

Rzućmy okiem na poniższe informacje -

W USD	Bank A	Bank B
Kwota kredytu hipotecznego	300 000	250 000
Szacunkowa wartość majątku	400 000	350 000

Teraz, postępując zgodnie z prostym wzorem, obliczymy współczynnik kredytu do wartości (LTV).

LTV = kwota kredytu hipotecznego / szacunkowa wartość nieruchomości

W przypadku banku A LTV wyniesie = (300 000/400 000) = 75%.

W przypadku banku B LTV wyniesie = (250 000/350 000) = 71,42%.

Jaki byłby więc wniosek po obliczeniu LTV obu tych banków? Oto wniosek -

Po pierwsze, bank B ma niższe LTV. Oznacza to, że ryzyko związane z kwotą pożyczki byłoby mniejsze, a tym samym stopa procentowa byłaby również niższa. Pomoże pożyczkobiorcy. Ale w przypadku banku A LTV jest nieco wyższe. Ale ponieważ nie przekracza 80%, kredytobiorca nie musi oferować prywatnego ubezpieczenia hipotecznego.

Spójrzmy teraz na więcej przykładów z różnymi zmiennymi.

Przykład nr 2

Rzućmy okiem na poniższe informacje -

W USD	Bank A	Bank B
Cena zakupu	400 000	350 000
Zaliczka	80 000	70 000
Szacunkowa wartość majątku	400 000	350 000

W tym przykładzie nie otrzymaliśmy kwoty kredytu hipotecznego; raczej mamy informacje o zaliczce. Jak więc obliczyć kwotę kredytu hipotecznego?

Oto jak - musimy odliczyć zadatek od ceny zakupu.

Obliczmy to -

W USD	Bank A	Bank B
Cena zakupu	400 000	350 000
(-) Zaliczka	(80 000)	(70 000)
Kwota kredytu hipotecznego	320 000	280 000

Teraz możemy obliczyć współczynnik kredytu do wartości (LTV).

W przypadku banku A LTV wyniesie = (320 000/400 000) = 80%.

W przypadku banku B LTV wyniesie = (280 000/350 000) = 80%.

W tym przypadku wskaźnik dla obu tych banków wynosi 80%. Teraz bank musi zdecydować, czy do tego potrzebny jest PMI, czy nie. W większości przypadków PMI nie będzie wymagane do 80% LTV.

Przykład nr 3

Zobaczmy teraz kilka dodatkowych rzeczy, abyśmy mogli zrozumieć stosunek wartości kredytu do wartości.

W USD	Bank A	Bank B
Cena zakupu	400 000	350 000
Zaliczka	80 000	70 000
Szacunkowa wartość majątku	400 000	350 000

Teraz mamy tutaj zarówno cenę zakupu, jak i szacunkową wartość nieruchomości. Co w takim razie wzięlibyśmy pod uwagę przy obliczaniu wskaźnika kredytu do wartości?

Oto oferta. Musimy wziąć pod uwagę ten, który jest niższy z ceny zakupu lub wycenionej wartości nieruchomości.

Obliczmy.

Najpierw obliczymy kwotę kredytu (kwota kredytu hipotecznego).

W USD	Bank A	Bank B
Cena zakupu	400 000	350 000
(-) Zaliczka	(80 000)	(70 000)
Kwota kredytu hipotecznego	320 000	280 000

Teraz ustalilibyśmy LTV.

Zapiszmy wzór, aby wyjaśnić konkretną rzecz.

Formuła LTV = kwota kredytu hipotecznego / niższa cena zakupu lub szacunkowa wartość nieruchomości.

W tym przypadku zarówno cena zakupu, jak i szacunkowa wartość nieruchomości są takie same. Więc przyjmiemy tę samą wartość.

W przypadku banku A LTV wyniesie = (320 000/400 000) = 80%.

W przypadku banku B LTV wyniesie = (280 000/350 000) = 80%.

Przykład 4

Teraz zróbmy kolejny przykład z różnymi wycenionymi wartościami nieruchomości i ceną zakupu.

W USD	Bank A	Bank B
Cena zakupu	360 000	330 000
Zaliczka	80 000	70 000
Szacunkowa wartość majątku	400 000	350 000

To inny przykład, ponieważ można zauważyć różnicę między wycenioną wartością nieruchomości a ceną zakupu.

Najpierw obliczyć kwotę kredytu hipotecznego.

W USD	Bank A	Bank B
Cena zakupu	360 000	330 000
(-) Zaliczka	(80 000)	(70 000)
Kwota kredytu hipotecznego	280 000	260.000

Aby otrzymać kwotę kredytu hipotecznego, zawsze będziemy odliczyć zadatek od ceny zakupu, a nie od wartości szacunkowej nieruchomości.

Teraz, ponieważ cena zakupu jest niższa od szacowanej wartości nieruchomości, przy obliczaniu wskaźnika kredytu do wartości bralibyśmy pod uwagę cenę zakupu.

Spójrzmy -

Dla banku A LTV wyniesie = (280 000/360 000) = 77,78%.

Dla banku B LTV wyniesie = (260 000/330 000) = 78,79%.

W tym przypadku widzimy, że LTV banku B jest nieco większe niż banku A.

Przykład nr 5 (łączna wartość od początku śledzenia)

Obecnie zdarzają się przypadki, w których jedna osoba zaciąga dwie pożyczki w celu obniżenia LTV i dlatego musi ponosić mniejsze koszty. W takim przypadku musimy obliczyć łączną wartość LTV.

Spójrzmy na przykład.

W USD	Bank A
Pożyczka 1	200 000
Pożyczka 2	50 000
Szacunkowa wartość majątku	400 000

Połączone LTV ma prostą formułę. Oto jest -

CLTV = pożyczka 1 + pożyczka 2 / całkowita wartość nieruchomości

Obliczmy teraz połączone LTV dla banku A -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Teraz to LTV jest znacznie niższe. Zwykle, jeśli pożyczkobiorca ma dobrą zdolność kredytową, bank dopuszcza LTV powyżej 80%. A jeśli pożyczkobiorca nie ma dobrej zdolności kredytowej, zwykle pożyczkodawcy nie przekraczają 80%.

Przykład wskaźnika wartości kredytu do wartości używanych samochodów używanych i nowych kredytów samochodowych

W tej sekcji przyjrzymy się LTV dwóch prawie podobnych branż. Bierzemy przykłady dwóch prawie podobnych branż, abyśmy mogli zrozumieć stosunek wartości kredytu do wartości i jak drastycznie się różnią.

Najpierw przyjrzyjmy się przykładowi kredytów na używane samochody -

Z powyższego wykresu jasno wynika, że współczynnik LTV w tej branży jest zbyt wysoki. W niektórych przypadkach dotknął nawet 99%. Z obserwacji dowiadujemy się, że stosunek wartości kredytu do wartości zawsze przekracza 90%.

Przyjrzyjmy się nowej branży kredytów samochodowych w USA.

Na powyższym wykresie widzimy, że współczynnik LTV dla nowych kredytów samochodowych jest o prawie 10% niższy niż LTV dla samochodów używanych. A w przypadku nowych kredytów samochodowych współczynnik kredytu do wartości mieści się w przedziale 80-90%.

Teraz pytanie brzmi: dlaczego tak się dzieje? Dlaczego wskaźnik wartości kredytu do wartości kredytów na używane samochody jest wyższy niż wskaźnik wartości kredytu do wartości dla nowych kredytów samochodowych? Mogą być ku temu dwa szczególne powody -

Po pierwsze, być może zdolność kredytowa właścicieli używanych samochodów jest bardziej wątpliwa niż nowych użytkowników samochodów. W związku z tym ryzyko jest większe i dlatego LTV jest większe w przypadku kredytów samochodowych używanych.
Po drugie, ponieważ nabywcy nowych samochodów płaciliby znacznie więcej (ponieważ ceny nowych samochodów byłyby wyższe niż samochody używane), są oni bardziej godni zaufania, jeśli chodzi o opłacanie EMI.

Ograniczenia

LTV jest bardzo przydatne w przypadku pożyczania pieniędzy pożyczkobiorcom. Ale jest kilka rzeczy, o których musisz pamiętać. Ma to zastosowanie, jeśli LTV jest wysokie.

Oprocentowanie byłoby znacznie wyższe, co w dłuższej perspektywie zwiększyłoby całkowitą kwotę do zapłaty.
Musisz opłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), jeśli LTV przekracza 80%. W takim przypadku możesz postawić na drugi zastaw (pomyśl o łącznym LTV).
Jeśli współczynnik kredytu do wartości przekracza 100% (co nazywa się kredytem podwodnym), nie uzyskasz żadnych korzyści podatkowych.

Ostatecznie

Wskaźnik kredytu do wartości jest bardzo przydatny zarówno dla pożyczkodawców, jak i pożyczkobiorców. Ale obaj powinni utrzymać go poniżej 80%, aby zapewnić mniejsze ryzyko i lepsze konsekwencje biznesowe.