Formuła stawki ograniczenia

Co to jest formuła stawki ograniczenia?

Wzór na stopę kapitalizacji lub stopę kapitalizacji jest bardzo prosty i oblicza się go poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez bieżącą wartość rynkową aktywów i wyraża się w procentach. Jest używany przez inwestorów do wyceny inwestycji w nieruchomości na podstawie zwrotu z okresu jednego roku. Zasadniczo służy do pomocy w podjęciu decyzji, czy nieruchomość jest dobrą okazją.

Matematycznie, formuła stawki ograniczenia jest reprezentowana jako:

Wyjaśnienie

Obliczenia można wykonać w trzech prostych krokach:

• Krok 1: Po pierwsze, należy prawidłowo oszacować dochód z wynajmu nieruchomości. Na tej podstawie obliczany jest dochód operacyjny netto, który jest w zasadzie rocznym dochodem generowanym przez nieruchomość pomniejszoną o wszystkie wydatki poniesione w trakcie operacji, które obejmują zadania takie jak zarządzanie nieruchomością, płacenie podatków, ubezpieczenie, itp.
• Krok 2: Po drugie, aktualna wartość rynkowa nieruchomości musi zostać właściwie oszacowana, najlepiej przez renomowanego rzeczoznawcę. Obecna wartość rynkowa nieruchomości to jej wartość na rynku.
• Krok 3: Wreszcie, obliczenie stopy kapitalizacji można przeprowadzić, dzieląc dochód operacyjny netto przez bieżącą wartość rynkową nieruchomości inwestycyjnej.

Przykłady formuły stawki limitu (z szablonem programu Excel)

Zobaczmy prosty do zaawansowanego przykładu, aby lepiej go zrozumieć.

Możesz pobrać ten szablon formuły współczynnika ograniczenia w programie Excel tutaj - Szablon programu Excel formuła stawki ograniczenia

Przykład 1

Załóżmy, że inwestor planuje zakup nieruchomości. Teraz inwestor zamierza podjąć decyzję w oparciu o stopę kapitalizacji, która jest efektywnym miernikiem wyceny nieruchomości. Inwestor znajduje trzy nieruchomości wraz z ich rocznymi dochodami, wydatkami i wartościami rynkowymi, jak wspomniano poniżej:

Teraz obliczmy stopę kapitalizacji dla odpowiednich nieruchomości,

Właściwość A

Zatem współczynnik ograniczenia dla właściwości A = (150 000 USD - 15 000 USD) ÷ 1 500 000 USD

= 9%

Właściwość B

Zatem stawka ograniczenia dla nieruchomości B = (200 000 USD - 40 000 USD) * 100% ÷ 4 500 000 USD

= 3,56%

Właściwość C

Zatem stawka limitu dla nieruchomości C = (300 000 $ - 50 000 $) * 100% ÷ 2 500 000 $

= 10,00%

Dlatego inwestor powinien kupić nieruchomość C, ponieważ oferuje ona najwyższą stopę kapitalizacji wynoszącą 10%.

Przykład nr 2

Załóżmy, że jest inny inwestor, który chce kupić nieruchomość, a posiada on poniższe informacje. Inwestor będzie inwestował w nieruchomość tylko wtedy, gdy stopa kapitalizacji wynosi 10% lub więcej.

Teraz, na podstawie powyższych informacji, obliczyliśmy następujące wartości, które będą dalej wykorzystywane do obliczenia stopy kapitalizacji.

Roczne dochody brutto

Roczne wydatki

Przychód operacyjny netto

W poniższym szablonie wykorzystaliśmy obliczenie równania stopy kapitalizacji.

Więc obliczenie będzie następujące -

Teraz, ponieważ obliczona stopa kapitalizacji jest wyższa niż stopa docelowa (10%) inwestora, inwestor może zatem zainwestować w daną nieruchomość. Na podstawie wyliczonej stawki można również wywnioskować, że zwrot całej inwestycji nastąpi za = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 lat

Kalkulator formuły stawki ograniczenia

Możesz użyć następującego kalkulatora.

Trafność i zastosowanie

• Głównym zastosowaniem stopy kapitalizacji jest rozróżnienie między różnymi możliwościami inwestowania w nieruchomości. Załóżmy, że inwestycja w nieruchomości oferuje zwrot w wysokości około 4%, podczas gdy inna nieruchomość ma ograniczenie w wysokości około 8%. Wówczas inwestor najprawdopodobniej skupi się na nieruchomości o wyższej stopie zwrotu. Ponadto może również pokazać trend dla nieruchomości, który wskaże, czy istnieje potrzeba korekty w oparciu o szacowany dochód z najmu.
• Z punktu widzenia inwestora w nieruchomości kapitalizacja jest podstawowym narzędziem, ponieważ umożliwia inwestorowi ocenę nieruchomości na podstawie jej aktualnej wartości rynkowej i dochodu operacyjnego netto. Pomaga w uzyskaniu początkowego zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej.
• Dla inwestora rosnąca stopa kapitalizacji nieruchomości może wskazywać na wzrost dochodów z najmu w stosunku do ceny nieruchomości. Z drugiej strony dla inwestora spadek tego wskaźnika może świadczyć o niższym dochodzie z najmu w stosunku do ceny nieruchomości. W związku z tym inwestor może decydować o tym, czy warto kupić nieruchomość, czy nie.
• Ponadto może również wskazywać, ile czasu zajmie nieruchomość na odzyskanie całej inwestycji w tę nieruchomość. Załóżmy, że nieruchomość oferuje stopę kapitalizacji na poziomie około 10%, co oznacza, że ​​zwrot całej inwestycji zajmie inwestorowi 10 lat (= 100% ÷ 10%).