Co to jest zysk z zadłużenia?
Dochód z długu jest miarą ryzyka dla kredytodawców hipotecznych i mierzy, o ile pożyczkodawca może odzyskać swoje fundusze w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań przez właściciela. Wskaźnik ocenia procentowy zwrot, jaki pożyczkodawca może otrzymać, jeśli właściciel nie spłaci pożyczki, a pożyczkodawca zdecyduje się zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką.
Współczynnik jest popularny przy wycenie nieruchomości, ale można go użyć do wyceny zysku z dowolnego projektu lub składnika aktywów, który generuje dochód. Wycenia zarówno dźwignię finansową, jak i ryzyko w tym samym czasie i może być używany przez cały okres pożyczki, zachowując spójność.
Jest to niezależny wskaźnik, który nie wykorzystuje stóp procentowych, harmonogramu spłat pożyczek, wskaźnika LTV ani żadnych innych zmiennych.
Formuła rentowności długu
Wzór na dochód z długu to:
Przykład rentowności długu
Przeanalizujmy na poniższym przykładzie rentowności długu:
Andy prowadzi dobrze prosperujący sklep z zabawkami i wymaga kwoty pożyczki opartej na kwocie uzyskanej przez firmę. Obecnie sklep zarabia 500 000 dolarów rocznie, a wymagana pożyczka to 25 500 000 dolarów. A zatem,
Formuła spłaty zadłużenia = 500 000 / 2,550 000 = 19,60%
Im niższa rentowność, tym większe jest postrzegane ryzyko proponowanej pożyczki. To z tego powodu; pożyczkodawcy żądają wyższych stóp zwrotu z bardziej ryzykownych nieruchomości. Nie ma stałego punktu odniesienia, ale ogólnie przyjęta jest idealna rentowność w wysokości 10%.
Obliczenia rentowności zadłużenia a LTV (kredyt do wartości)
Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia i wskaźniki LTV to tradycyjne metody stosowane przy gwarantowaniu kredytów na nieruchomości komercyjne. Są jednak przedmiotem manipulacji.
LTV to całkowita kwota pożyczki podzielona przez oszacowaną wartość nieruchomości (szacunkowa wartość rynkowa dostarczona przez profesjonalistów). Ta wartość rynkowa jest wartością szacunkową i podlega wahaniom, zwłaszcza po kryzysie finansowym w 2008 roku. Może to nie być najdokładniejszy pomiar w niestabilnych sytuacjach. Przyjrzyjmy się poniższemu porównaniu MV (wartość rynkowa) i DY:
Można je również przeanalizować, aby ocenić propozycje pożyczek i ich wykonalność. W powyższym przypadku rentowność wynosi 6,25% lub zmieni się zgodnie z którymkolwiek ze składników, tj. NOI lub kwotą pożyczki. Powyższa tabela przedstawia zmianę wskaźnika LTV wraz ze zmianą szacunkowej wartości rynkowej (MV).
Obliczanie rentowności zadłużenia a wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR)
DSCR to dochód operacyjny netto podzielony przez roczną obsługę zadłużenia, tj. Kwotę pieniędzy potrzebną w danym okresie do spłaty zadłużenia. Na przykład, jeśli wymagana kwota pożyczki nie osiągnie oczekiwanego poziomu DSCR 1,10, pomocna może być 25-letnia amortyzacja. Zwiększa to ryzyko pożyczki przez nie jest odzwierciedlone w DSCR lub LTV. Rozważmy poniższe tabele do porównania DY i DSCR:
Ponieważ ramy czasowe amortyzacji nie mają wpływu na rentowność, mogą one stanowić obiektywną miarę ryzyka za pomocą jednej miary.
- W tym przypadku rentowność wynosi 6,25%, ale jeśli polityka wewnętrzna wymaga minimum 9% rentowności, pożyczka ta nie zostanie zatwierdzona.
- Widać, że okres amortyzacji wpływa na możliwość spełnienia wymogu DSCR. Jeśli polisa wymaga wskaźnika DSCR na poziomie 1,1, tylko pożyczka z 25-letnim okresem amortyzacji będzie spełniała ten wymóg.
- Jednak to, czy taki długi czas jest wykonalny, czy nie, zależy od zarządzania i elastyczności wewnętrznej polityki.
Wniosek
Nie można manipulować obliczeniem stopy zwrotu długu poprzez zmianę warunków pożyczki, tak aby proponowana pożyczka była bardziej akceptowalna.
Opcje, takie jak ubezpieczenie i strukturyzacja pożyczek, są znacznie głębsze, a nie jeden współczynnik; istnieją inne czynniki, których ta wydajność nie bierze pod uwagę, takie jak:
- Popyt i warunki dostaw
- Siła gwaranta
- Stan mienia
- Sytuacja finansowa najemców itp .;
Dlatego korzystając z tego wskaźnika należy wziąć pod uwagę wszystkie aspekty, w tym czynniki makroekonomiczne.
Stało się to bardzo ważne dla pożyczkodawców pośredniczących w sekurytyzacji kredytów o stałym dochodzie, a także dla pożyczkodawców towarzystw ubezpieczeniowych na życie. Eliminuje subiektywność i prowadzi pożyczkodawców po zawyżonym rynku.
