Znaczenie listu hipotecznego
List zastawny odnosi się do obligacji wyemitowanej na rzecz inwestora, która jest zabezpieczona pulą hipotek zabezpieczonych na nieruchomości (mieszkalnej lub komercyjnej) iw związku z tym zmusza kredytobiorcę do zapłaty z góry określonej serii płatności, której niewypłacalność może doprowadzić do sprzedaży lub zajęcia aktywa.
Inwestorzy otrzymują miesięczną płatność obejmującą odsetki, a także kwotę główną, gdy pożyczkobiorca płaci odsetki i spłatę długu, który pożyczył pieniądze, przechowując niektóre aktywa w postaci nieruchomości jako zabezpieczenie, aw przypadku gdy pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty, aktywa mogą zostać sprzedane, aby spłacić obligatariuszy zabezpieczone tymi aktywami.
Jak działa list hipoteczny?
Kiedy osoba kupuje dom i finansuje go, utrzymując go jako kredyt hipoteczny, pożyczkodawca uzyskuje prawo własności do tego kredytu do momentu całkowitej spłaty kredytu. Pożyczkodawca obejmuje banki i firmy hipoteczne, które udzielają pożyczki pod zastaw takich nieruchomości. Banki następnie łączą te kredyty hipoteczne i sprzedają je bankowi inwestycyjnemu lub jakiemukolwiek podmiotowi rządowemu po obniżonej cenie. W ten sposób banki natychmiast otrzymują pieniądze, które pierwotnie otrzymałyby w okresie kredytowania, a także potrafią przenieść ryzyko niewypłacalności z siebie na banki inwestycyjne.
Bank inwestycyjny następnie przekazuje ten pakiet do SPV (spółki celowej) i emituje obligacje na te pożyczki, które są zabezpieczone hipoteką. Przepływy pieniężne z tych pożyczek w formie odsetek i spłaty kapitału są przekazywane co miesiąc posiadaczom listów zastawnych. Ten proces łączenia kredytów hipotecznych i przekazywania przepływów pieniężnych z długu obligatariuszom nazywa się sekurytyzacją. Bank inwestycyjny zachowuje swój udział w oprocentowaniu pożyczki i przekazuje pozostałą część odsetek wraz z częścią główną obligatariuszom.
Rodzaje
Istnieją różne typy MBS (zabezpieczenia hipoteczne) -
# 1 - hipoteczne papiery wartościowe przelotowe
W ramach tego typu MBS płatności są dokonywane proporcjonalnie między posiadaczami obligacji w miarę ich otrzymywania. Jeśli łączna liczba wyemitowanych obligacji wynosi 1000 po 1000 USD każda, a 10 inwestorów posiada po 100 obligacji, wówczas każdy inwestor otrzymałby 1/10 przekazanej mu płatności. Każdy inwestor otrzyma swoją część płatności w zależności od posiadanego kapitału. W przypadku przedpłat zostaną one proporcjonalnie przeniesione na obligatariuszy. Żaden posiadacz obligacji nie uzyskałby więcej ani mniej niż jego udział w całkowitym posiadaniu obligacji w tych hipotekach. W przypadku niewywiązania się z zobowiązań każdy inwestor ponosiłby stratę (jeśli wartość aktywów spadnie poniżej wartości nominalnej obligacji) w stosunku do swojego udziału w obligacjach.
W związku z tym inwestorzy lub posiadacze obligacji MPS są narażeni na ryzyko przedterminowej spłaty i przedłużenia równe ich posiadanym pakietom.
# 2 - CMBS (zabezpieczone zabezpieczenie hipoteczne)
Powyżej widzieliśmy, w jaki sposób inwestorzy MPS są narażeni na ryzyko przedpłaty, aw przypadku ewentualnej przedpłaty, w jaki sposób każdy inwestor ją otrzymuje, niezależnie od tego, czy potrzebuje tego, czy woli w danym momencie. Wielu inwestorów obawia się przedpłaty i ryzyka niewypłacalności.
CMBS pomaga w łagodzeniu tych problemów, kierując przepływy pieniężne z kredytów hipotecznych do różnych klas lub warstw zwanych transzami, tak aby każda klasa miała inną ekspozycję na oba rodzaje ryzyka. Każda transza podlega innym zestawom zasad dotyczących podziału płatności. Każdej transzy spłacane są co miesiąc odsetki, ale kwota główna i przedpłata są wypłacane sekwencyjnie. CMBS jest skonstruowany w taki sposób, że każda klasa obligacji przechodziłaby kolejno na emeryturę.
W przypadku 4 transz zasada miesięcznej spłaty kapitału i przedpłaty na transze będzie następująca:
- Transza 1 - otrzyma całą kwotę główną i przedpłaty, dopóki saldo kapitału nie wyniesie zero.
- Transza 2 - po pełnej spłacie transzy 1; otrzyma całą kwotę główną i przedpłaty, dopóki saldo kapitału nie wyniesie zero.
- Transza 3 - po pełnej spłacie transzy 2; otrzyma całą kwotę główną i przedpłaty, dopóki saldo kapitału nie wyniesie zero.
- Transza 4 - Po całkowitym spłaceniu transzy 3 otrzyma kwotę kapitału i przedpłaty do momentu, gdy saldo kapitału wyniesie zero.
W ten sposób ryzyko wcześniejszej spłaty rozkłada się na transze. Najwyższe ryzyko wcześniejszej spłaty występuje w Transzy 1, natomiast niższe transze działają jako amortyzator w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy ze spłaty. W powyższym przykładzie Transza 4 ma najwyższe ryzyko niewykonania zobowiązania i najniższe ryzyko wcześniejszej spłaty, ponieważ otrzymuje przedpłatę po całkowitym spłaceniu powyższych trzech transz i może pokryć straty w przypadku niewykonania zobowiązania.
Przykład
Załóżmy, że 10 osób wzięło pożyczkę w wysokości 100 000 dolarów na 6% każda, utrzymując dom jako zabezpieczenie w banku ABC o łącznej wartości hipoteki w wysokości 1 000 000 dolarów. Bank sprzedałby następnie tę pulę kredytów hipotecznych bankowi inwestycyjnemu XYZ i wykorzystałby te pieniądze do udzielenia nowych pożyczek. XYZ sprzedałby obligacje o wartości 1 000 000 USD (1000 obligacji po 1 000 USD każda) po 5% zabezpieczonych tymi hipotekami. Bank ABC przekazałby otrzymane odsetki (5000 USD) plus składnik płatności w pierwszym miesiącu na XYZ po zachowaniu marży lub opłaty. Powiedzmy, że utrzymywana opłata wynosi 0,6% (0,05% miesięcznie) kwoty pożyczki, więc kwota przekazana w pierwszym miesiącu do XYZ to 4500 USD plus kwota spłaty. XYZ utrzymałby również swoją marżę na poziomie 0,6% (0,05% miesięcznie) kwoty pożyczki i przekazałby pozostałą część odsetek w wysokości 4000 USD plus spłata w pierwszym miesiącu na posiadaczy listów zastawnych.
W ten sposób bank inwestycyjny może kupić więcej kredytów hipotecznych od banku za pieniądze otrzymane ze sprzedaży obligacji, a banki mogą również wykorzystać pieniądze uzyskane ze sprzedaży kredytów hipotecznych na udzielenie nowych kredytów. W przypadku niewywiązania się przez właścicieli domów, hipoteka może zostać sprzedana, aby spłacić inwestorów.
Kredyt hipoteczny a obligacja dłużna
Główna różnica między obligacją a listą zastawną polega na tym, że obligacja nie jest zabezpieczona i jest zabezpieczona jedynie wiarą i kredytem emitenta, podczas gdy list zastawny jest zabezpieczony zabezpieczeniem, które można sprzedać w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy. Dlatego oprocentowanie MBS jest niższe niż obligacji dłużnych ze względu na mniejsze ryzyko.
Druga różnica polega na płatności i częstotliwości płatności. Listy zastawne są spłacane co miesiąc i obejmują odsetki oraz składnik główny. Z drugiej strony obligacje dłużne są spłacane corocznie lub co pół roku, co obejmuje tylko element odsetkowy, a kwota główna jest spłacana w terminie zapadalności.
Zalety
- Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką oferują wyższy zwrot niż papiery skarbowe.
- Oferuje wyższe zwroty skorygowane o ryzyko niż inne obligacje dłużne ze względu na zabezpieczenie aktywów obciążonych hipoteką, co zmniejsza jego ryzyko.
- Zapewniają dywersyfikację aktywów, ponieważ mają niską korelację z innymi klasami aktywów.
- Zapewnia regularne i częste dochody w porównaniu z innymi produktami o stałym dochodzie. MBS ma płatności miesięczne, podczas gdy obligacje korporacyjne oferują płatność roczną lub półroczną.
- Papier wartościowy zabezpieczony hipoteką jest bezpieczniejszą inwestycją niż obligacje dłużne, ponieważ w przypadku niewywiązania się z zobowiązań zabezpieczenie można sprzedać, aby spłacić obligatariuszy.
- MBS nie ma ryzyka końcowego, ponieważ nie ma ryczałtowej spłaty kapitału w terminie zapadalności, ponieważ miesięczna płatność obejmuje odsetki i składnik główny, który jest rozłożony na cały okres trwania obligacji. Podczas gdy w przypadku innych obligacji istnieje wysokie ryzyko ogona ze względu na zryczałtowaną spłatę kapitału w terminie zapadalności, co zwiększa ryzyko dla posiadaczy obligacji.
Niedogodności
- Papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie oferują niższy zysk niż obligacje dłużne.
- Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, często reklamowane jako bezpieczna inwestycja, spotkały się z negatywnym rozgłosem ze względu na ich rolę w kryzysach związanych z kredytami hipotecznymi subprime w 2008 r. Banki ze względu na wysoką rentowność popadły w samozadowolenie i udzieliły pożyczek osobom o niskiej zdolności kredytowej. Kiedy kredyty hipoteczne typu subprime przestały obowiązywać, doprowadziło to do utraty milionów dolarów pieniędzy inwestorów i bankructwa wielu dużych banków inwestycyjnych, takich jak bracia Lehman. Więc te obligacje są tak dobre, jak aktywa i ludzie pożyczający pieniądze na tych aktywach.
- Tacy obligatariusze narażeni są na ryzyko wcześniejszej spłaty w przypadku obniżenia się rynkowej stopy procentowej. Co więcej, otrzymane przez nich pieniądze będą musiały zostać zainwestowane po niższej stopie procentowej, co zmniejsza ich zwrot.
Wniosek
Listy zastawne jako klasa aktywów oferują dywersyfikację i oferują inwestorowi wyższą rentowność niż obligacje skarbowe i mniejsze ryzyko niż obligacje dłużne. Ponadto zapewniają one bankom inwestycyjnym pieniądze na zakup większej liczby kredytów hipotecznych i bankom na udzielanie większej liczby pożyczek, co pomaga w utrzymaniu konkurencyjnych stóp kredytów hipotecznych i płynności rynków.
