Co to jest FFO (fundusze z operacji)?
FFO (Funds from Operations) zwykle odnosi się do przepływów pieniężnych generowanych przez Real Estate Investment Trust (REIT) i jest obliczany poprzez odjęcie dochodu odsetkowego i zysku ze sprzedaży aktywów od dochodu netto w okresie i dodanie kosztu odsetkowego, amortyzacji, oraz straty ze sprzedaży jej aktywów.
FFO służy do pomiaru przepływów pieniężnych z operacji i dlatego jest podobny do „przepływu środków pieniężnych z operacji”. Jednak jest on generalnie używany w odniesieniu do przepływów pieniężnych generowanych przez „Real Estate Investment Trust” (REIT).
- W przypadku spółek zajmujących się nieruchomościami, FFO jest wykorzystywane jako punkt odniesienia dla wyników, ponieważ udowodniono, że wartości nieruchomości zmieniają się w zależności od warunków makroekonomicznych, a korzystanie z przykładów księgowania kosztów w celu obliczenia warunków finansowych zwykle nie służy jako dokładny pomiar wyników.
- Obejmuje środki generowane z działalności gospodarczej, z wyłączeniem przepływów pieniężnych związanych z finansowaniem, takich jak przychody z tytułu odsetek lub koszty odsetkowe. Nie obejmuje też amortyzacji środków trwałych ani zysków lub strat z tytułu zbycia aktywów.
- Real Estate Investment Trusts (REIT) to biznes, który działa głównie w oparciu o dochody z transakcji na rynku nieruchomości. Takie firmy REIT zajmują się nieruchomościami komercyjnymi. Obejmuje sprzedaż, leasing i finansowanie biur i budynków, magazynów, szpitali, centrów handlowych, hoteli itp. Firmy takie powszechnie korzystają z FFO.
Formuła środków z operacji
Wszystkie czynniki brane pod uwagę przy obliczaniu środków z działalności można znaleźć w rachunku zysków i strat spółki. Czynniki te obejmują dochód netto, amortyzację, amortyzację oraz zyski ze sprzedaży nieruchomości i pozycji nadzwyczajnych.
Wzór FFO = Dochód netto + Amortyzacja i amortyzacja majątku nieruchomego - Zyski (straty) ze sprzedaży aktywów + Straty (zyski) z długu restrukturyzacyjnego lub pozycji nadzwyczajnych
Obliczenia FFO (studium przypadku Washington REIT)
Krok 1 - Zidentyfikuj dochód netto na podstawie rachunku zysków i strat
Z powyższego zauważamy, że dochód netto Washington REIT za rok 2000 wynosi 45 139 USD. Podobnie, jego dochód netto za lata 1999 i 1998 wynosił odpowiednio 44 301 USD i 41 064 USD.
(proszę zauważyć, że liczby są w tysiącach)
Krok 2 - Zidentyfikuj amortyzację aktywów w postaci nieruchomości
Jest częścią rachunku zysków i strat.
- Amortyzacja (2000) = 22 723 USD
- Amortyzacja (1999) = 19 590 USD
- Amortyzacja (1998) = 15,339 USD
Krok 3 - Identyfikacja zysków (strat) ze sprzedaży aktywów
Liczba ta jest również częścią rachunku zysków i strat.
- Zysk ze sprzedaży aktywów (2000) = 3567 USD
- Zysk ze sprzedaży aktywów (1999) = 7,909 USD
- Zysk ze sprzedaży aktywów (1998) = 6,764 USD
Krok 4 - Identyfikacja zysków (strat) z pozycji restrukturyzowanych lub pozycji nadzwyczajnych
- W ciągu tych trzech lat nie ma zysków (strat) z tytułu wydatków restrukturyzacyjnych ani pozycji nadzwyczajnych.
Krok 5 - Zastosuj formułę
Wzór FFO = Dochód netto + Amortyzacja i amortyzacja majątku nieruchomego - Zyski (straty) ze sprzedaży aktywów + Straty (zyski) z długu restrukturyzacyjnego lub pozycji nadzwyczajnych
- FFO (2000) = 45139 USD + 22 723 USD - 3567 USD = 64 295 USD
- FFO (1999) = 44 301 USD + 19 590 USD - 7 909 USD = 55 982 USD
- FFO (1998) = 41 064 $ + 15,339 $ - 6 764 $ = 49 699 $
Skorygowane FFO
Skorygowane środki z operacji (AFFO) obliczane są po dokonaniu korekt dochodu netto, mają na celu zrekompensowanie metod rachunkowości. Te metody księgowe mogą zniekształcać rzeczywiste wyniki zaufania do inwestycji w nieruchomości. Obliczenie AFFO odejmuje od FFO wszelkie powtarzające się wydatki, które zostały skapitalizowane, takie jak projekty ulepszeń budynków.
Ogólnie przyjęte zasady rachunkowości (GAAP) wymagają z czasem amortyzacji nieruchomości inwestycyjnych. Jednak z czasem nieruchomości zyskują na wartości. Z tego powodu wymagany koszt amortyzacji, naliczany zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami rachunkowości, zazwyczaj powoduje, że dochód netto wydaje się sztucznie zaniżony.
FFO dostosowuje się również do pozycji jednorazowych, ponieważ nie występują one w zwykłych scenariuszach biznesowych. Na przykład zyski (lub straty) ze sprzedaży nieruchomości, które mają zostać odpowiednio usunięte / dodane, ponieważ nie mają one charakteru zwykłej działalności gospodarczej, a zatem nie przyczyniają się do ciągłej zdolności REIT do wypłacania dywidend. Niektórzy analitycy rozważają ponadto podwyżki czynszu i pewne nakłady inwestycyjne przy obliczaniu skorygowanych funduszy z działalności operacyjnej (AFFO).
FFO na akcję jest uważnie analizowanym miernikiem do oceny rentowności REIT na jednostkę własności akcjonariusza. Fundusze z operacji są dalej używane jako ogólna wielokrotność wyceny, jak również mnożniki P / E. W związku z tym jest również głównym czynnikiem wpływającym na ceny akcji.
Dlaczego FFO jest ważne dla nieruchomości?
- Podczas gdy inwestorzy kapitałowi przy analizie akcji przywiązują wagę do wskaźników, takich jak zysk na akcję na akcję lub stosunek ceny do zysku (P / E), inwestorzy REIT decydują na podstawie FFO.
- Zanim zainwestujesz w REIT, upewnij się co do ceny, decyzja nie opiera się wyłącznie na FFO czy AFFO, bo dobrze wyglądająca z pozoru inwestycja może nie okazać się dobrą decyzją w przyszłości, gdyż ceny mogą spaść z powodu kupuje go wielu inwestorów.
- Zysk na akcję (EPS) dla REIT, w porównaniu z akcjami konwencjonalnymi, będzie naturalnie niski lub nawet ujemny. W związku z tym stosunek ceny do zysku (wskaźnik P / E) REIT nie jest korzystną wielokrotnością, a podejmowanie decyzji inwestycyjnych należy traktować jako odległą drugą miarę przy jej ocenie.
Różnice między CFO i FFO
- Przepływ środków pieniężnych, jak sama nazwa wskazuje, oblicza całkowitą kwotę środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wygenerowanych w wyniku działalności przedsiębiorstwa. Jednak FFO jest ważniejszym środkiem, jeśli chodzi o działalność związaną z nieruchomościami, ponieważ środki te kompensują jeden ważny składnik, jakim jest amortyzacja.
- W przypadku branży nieruchomości wartość nieruchomości zawsze rośnie w czasie; tak więc nie jest to wcale koszt. Zgodnie z IRS, gdy przedsiębiorstwa są właścicielami długoterminowych aktywów, takich jak sprzęt, komputery i budynki, aktywa te muszą być amortyzowane, aby odzwierciedlić bieżącą sytuację finansową.
- Jednak w przypadku nieruchomości te nieruchomości nie mają „okresu przydatności do spożycia” lub, innymi słowy, nigdy nie straciłyby na wartości minimalnej w tym okresie. Wręcz przeciwnie, aktywa te zyskałyby na wartości, a zatem nie byłyby liczone jako koszt obciążający rachunek zysków i strat.
- Zatem operacyjne przepływy pieniężne i FFO są podobnymi miernikami. Jednak to nie to samo. Przepływy pieniężne mogą być świetnym sposobem oceny dobrobytu finansowego firmy, ale w przypadku branży nieruchomości wskaźniki różnią się od zwykłych scenariuszy biznesowych.
- Aby ocenić, czy REIT zarabia wystarczająco dużo, aby pokryć swoje dywidendy, najlepszym rozwiązaniem jest FFO. Pomaga w uzyskaniu lepszego obrazu niż zwykły dyrektor finansowy.
Wniosek
W związku z tym do analizy REIT potrzebne są fundusze z operacji, ponieważ w przypadku wzrostu wartości aktywów bazowych nie należy uwzględniać amortyzacji w wynikach operacji. Uważa się, że jest to lepszy wskaźnik wyników finansowych przedsiębiorstwa niż dochód netto, jednak ponieważ szykany księgowe mogą wpływać na różne aspekty sprawozdań finansowych, zawsze lepiej jest polegać na kombinacji pomiarów, a nie na jeden środek przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
Chociaż FFO jest powszechnie brane pod uwagę przy określaniu rentowności REIT; często może być podatny na zmiany księgowe, przekształcenia i manipulacje. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy wziąć pod uwagę dwa lub trzy wskaźniki i inne czynniki biznesowe.
